به گزارش پایگاه خبری افق فارس،صفیه عبداله زاده-خبرنگار/قوانین مالیاتی از جمله مهمترین قوانین بخش حقوق عمومی در هر کشوری بوده و به دلیل دامنه وسیع اجرایی و تعداد زیاد مشمولین این مقررات، لازم است مودیان مالیاتی و مأموران مجری قوانین اطلاع کامل، صحیح و به موقع از قوانین مصوب را داشته باشند.

یکی از انواع مالیاتها ، مالیات املاک اجاری است که از اشخاص حقیقی و حقوقی دریافت می شود و مالکان املاک اجاری چه مسکونی و چه تجاری موظف به پرداخت آن هستند و باید تا پایان تیرماه هر سال اظهارنامه‌های مالیاتی مربوط به اجاره ملک خود برای یک سال مالیاتی را از طریق درگاه ملی مالیات به آدرس www.intamedia.ir ارایه و مالیات متعلق را نیز پرداخت نمایند. بنابراین صاحبان ملک باید از قوانین مالیاتی این موضوع اطلاع داشته باشند تا در آینده دچار مشکل نشوند. که در ادامه به برخی از مواد مربوط به مالیات املاک اجاره در قانون مالیات های مستقیم اشاره می کنیم:

طبق ماده ۵۲ قانون مالیات های مستقیم، درآمد شخص حقیقی یا حقوقی ناشی از واگذاری ‌حقوق خود نسبت به املاک واقع در ایران پس از کسر معافیت‌های‌ مقرر در این قانون مشمول مالیات بر درآمد املاک می‌باشد. مراحل پرداخت مالیات بر درآمد املاک عبارتند از: تکمیل و تسلیم فرم اظهارنامه توسط مالک (مودی) به اداره امور مالیاتی(ارایه الکترونیکی)، بررسی اظهارنامه مالیاتی مالک، صدور برگ تشخیص و ابلاغ به مودی، صدور برگ قطعی و نهایتا پرداخت مالیات.

اصولا براساس ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم، برای ۷۵% از اجاره سالیانه باید مالیات پرداخت شود و ۲۵% آن معاف از مالیات است. البته باید توجه داشت که مطابق تبصره ۱۱ همین ماده از قانون مالیات های مستقیم، درآمد هرشخص ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع ۱۵۰ متر مربع زیربنای مفید و در سایر نقاط کشور تا مجموع ۲۰۰ متر مربع زیربنای مفید از مالیات بر درآمد ناشی از اجاره املاک معاف می باشد.

اگر بخواهیم فرمولی کلی برای آن در نظر بگیریم می‌توان آن را به این صورت محاسبه کرد که ابتدا اجاره ماهیانه خود را در عدد ۱۲ (تعداد ماه‌های سال) ضرب کنید، سپس ۲۵% از این رقم را به‌عنوان هزینه استهلاک و تعمیرات ملک اجاری از آن کسر کنید تا به درآمد مشمول مالیات ملک اجاری خود برسید. این فرمول بدون درنظر گرفتن شرایط خاص و فارغ از قرارداد رسمی و عادی بودن درست است; اما بسته به این که درآمد مربوط به اشخاص حقیقی یا حقوقی باشد متفاوت است. درضمن ۲۵% هزینه استهلاک درنظرگرفته شده تنها به املاک اجاری دست اول تعلق می گیرد.

شایان توجه است که بر اساس ماده ۵۳ قانون مالیات های مستقیم، درآمد مشمول مالیات اجاره داری دست دوم (یعنی اگر موجر مالک نباشد)، مابه التفاوت اجاره دریافتی و اجاره پرداختی بابت ملک مورد اجاره است؛ و درآمد اجاره براساس قرارداد رسمی یا عادی مبنای تشخیص مالیات قرار می‌گیرد.

قانون گذار معافیت هایی برای برخی شرایط در نظر گرفته است، مثلا بر اساس تبصر ۱ ماده ۵۳ قانون مالیات‏های مستقیم محل سکونت پدر یا مادر یا همسر یا فرزند یا اجداد و همچنین محل سکونت افراد تحت تکفل مالک اجاری تلقی نمی‌شود مگر اینکه به ‌موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت می‌شود. در صورتی که چند واحد مسکونی، محل سکونت مالک و یا افراد مزبور باشد، یک واحد برای سکونت مالک و یک واحد مسکونی برای هر یک از افراد مذکور به انتخاب مالک از شمول مالیات موضوع این بخش خارج خواهد بود. همچنین طبق تبصره ۳ این ماده از نظر مالیات بر درآمد اجاره املاک هر واحد آپارتمان یک مستغل محسوب می‌شود.

لازم به ذکر است در مواد ۵۵ و ۵۷ قانون مالیات های مستقیم، مزایایی برای مالکان واحدهای استیجاری درنظر گرفته شده است. بر اساس ماده ۵۵، هرگاه مالک خانه یا آپارتمان مسکونی، آن را به اجاره واگذار نماید و خود محل دیگری برای سکونت خویش اجاره نماید یا از خانه سازمانی که کارفرما در اختیار او می‌گذارد استفاده کند در احتساب درآمد مشمول مالیات این فصل میزان مال‌الاجاره‌ای که به موجب سند رسمی یا قرارداد می‌پردازد یا توسط کارفرما از حقوق وی کسر و یا برای محاسبه مالیات حقوق تقویم می‌گردد از کل مال‌الاجاره دریافتی او کسر خواهد شد. مطابق با ماده ۵۷، در مورد شخص حقیقی که هیچ گونه درآمدی ندارد تا میزان معافیت مالیاتی در آمد حقوق تعیین شده در قانون مالیات ها، از درآمد مشمول مالیات سالانه مستغلات از مالیات معاف و مازاد طبق مقررات این فصل مشمول مالیات می‌باشد. مشمولان این ماده باید اظهارنامه مخصوصی به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک تسلیم و اعلام نمایند که هیچ گونه درآمد دیگری ندارند.

بر اساس ماده ۸۰ قانون مالیات های مستقیم مودیان موضوع این فصل مکلف اند اظهارنامه مالیاتی ‌خود را روی نمونه‌ای که از طرف سازمان امور مالیاتی کشور تهیه و در دسترس آنها قرار می‌گیرد تنظیم و در مورد حق واگذاری ‌محل و نیز مودیان موضوع ماده ۷۴ قانون مالیات های مستقیم (املاک با عنوان دستدارمی یا عناوین دیگر که ‌حسب عرف محل در تصرف شخصی است) تا سی روز پس از انجام معامله و در سایر موارد تا آخر تیرماه سال بعد به انضمام ‌مدارک مربوط به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک تسلیم و مالیات متعلق را طبق مقررات پرداخت نمایند. اصولا در مواردی که قرارداد وجود نداشته باشد یا از ارائه آن خودداری گردد و یا مبلغ مندرج در آن کمتر از ۸۰% ارقام مندرج در جدول املاک مشابه تعیین و اعلام شده توسط سازمان امور مالیاتی کشور باشد و نیز درمورد ماده ۵۴¬ مکرر این قانون (مالیات بر خانه های خالی)، طبق ماده ۵۴ قانون مالیات های مستقیم میزان اجاره بها بر اساس جدول اجاره املاک مشابه تعیین خواهد شد. ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات ها اشعار می دارد که هر واحد مسکونی واقع در کلیه شهرهای بالای یکصد هزار نفر جمعیت که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور موضوع تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر قانون مالیات های مستقیم، در هر سال مالیاتی در مجموع بیش از ۱۲۰ روز ساکن یا کاربر نداشته باشد به عنوان خانه خالی شناسایی شده و به ازای هر ماه بیش از زمان مذکور، بدون لحاظ معافیت‌ های تبصره ۱۱ ماده ۵۳ این قانون، ماهانه مشمول مالیاتی بر مبنای مالیات بر درآمد اجاره به شرح ضرایب زیر می‌ شود: سال اول معادل شش برابر مالیات متعلقه؛ سال دوم معادل دوازده برابر مالیات متعلقه؛ سال سوم به بعد معادل هجده برابر مالیات متعلقه.

باید دانست که صاحبان درآمد املاک اجاری درصورت عدم تسلیم اظهارنامه در زمان تعیین شده معادل ۱۰ درصد مالیات، جریمه خواهند شد که شامل بخشودگی نیست و طبق ماده ۱۹۲ قانون، ملزم به پرداخت آن هستند. علاوه بر این براساس ماده ۱۹۰ قانون، اگر مودیان مالیات را در موعد مقرر پرداخت نکند، لازم است جریمه‌ای معادل ۲/۵% را بابت هر ماه دیرکرد بپردازند. از سوی دیگر با عدم رعایت این موارد تخفیف‌هایی که ممکن است طی سال‌های آینده بابت پرداخت به موقع دریافت کنند را از دست بدهند.